Em São Paulo, a compra pelo Minha Casa, Minha Vida de imóvel residencial de até R$ 245.527,77 é isenta de ITBI. Acima disso, a alíquota é de 3%, mas quem financia pelo SFH paga só 0,5% sobre a parte financiada até R$ 120.968.
Resumo rápido
- A alíquota geral do ITBI em São Paulo é de 3%.
- A base é o maior valor entre o preço da compra e o valor venal de referência da Prefeitura.
- Com financiamento pelo SFH, em imóvel de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%.
- Imóvel residencial de até R$ 245.527,77 comprado pelo programa, ou como primeira aquisição, é isento.
- Os valores de 2026 valem para contratos a partir de 01/01/2026.
Como o ITBI é calculado em São Paulo?
O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono. Em São Paulo, a alíquota geral é de 3%. Ela incide sobre a base de cálculo, que é o maior valor entre o preço que você pagou e o valor venal de referência definido pela Prefeitura.
Esse detalhe da base pega muita gente. Se você negocia um bom desconto, mas o valor de referência da Prefeitura é maior que o preço, o imposto é calculado sobre o valor da Prefeitura.
Quem compra com financiamento tem uma regra própria. Em 2026 o quadro fica assim:
| Situação | Como o ITBI é cobrado |
|---|---|
| Imóvel residencial de até R$ 245.527,77, pelo Minha Casa, Minha Vida ou primeira aquisição | Isento |
| Financiado pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio, imóvel de até R$ 725.808 | 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968 e 3% sobre o restante |
| Compra sem financiamento | 3% sobre toda a base |
| Imóvel acima de R$ 725.808, ou financiado pelo SFI | 3% sobre toda a base |
Para comparação, em 2025 o limite era de R$ 116.020,48 financiados e o imóvel podia valer até R$ 696.122,90. Como o teto da Faixa 4 do programa é R$ 600 mil, todo imóvel do Minha Casa, Minha Vida fica abaixo do limite da regra do financiamento.
Quem tem isenção de ITBI no Minha Casa, Minha Vida?
A isenção vem da Lei municipal 13.402/2002, alterada pela Lei 15.891/2013. Ela vale quando a compra cumpre todas estas condições:
- o comprador é pessoa física;
- o imóvel é exclusivamente residencial;
- o valor total do imóvel é de até R$ 245.527,77;
- e a operação está no Minha Casa, Minha Vida ou é a primeira aquisição de imóvel do comprador.
Repare no “ou”. Quem compra pelo programa não precisa ser o primeiro imóvel para ter a isenção, e quem compra o primeiro imóvel fora do programa também pode ter. O que manda é o valor. A primeira aquisição de unidade financiada pelo Fundo Municipal de Habitação também é isenta, por outra lei (Lei 11.632/1994).
Em São Paulo, o teto das Faixas 1 e 2 é de R$ 275 mil. Então nem todo imóvel dessas faixas cabe na isenção: acima de R$ 245.527,77, vale a regra do financiamento. Se tiver dúvida sobre a sua faixa, veja o guia quem tem direito ao Minha Casa, Minha Vida.
Exemplo de conta com números redondos
Os valores abaixo são ilustrativos, para mostrar a lógica da fórmula. Imagine que a base de cálculo é igual ao preço do imóvel. A fórmula da Prefeitura é esta:
- Pegue o valor financiado, limitado a R$ 120.968, e multiplique por 0,5%.
- Subtraia esse valor da base de cálculo.
- Multiplique o que sobrou por 3%.
- Some os dois resultados.
| Cenário | ITBI com financiamento SFH | ITBI sem financiamento |
|---|---|---|
| Imóvel de R$ 240.000, pelo programa ou primeiro imóvel | Isento | Isento |
| Imóvel de R$ 300.000, R$ 240.000 financiados | R$ 5.975,80 | R$ 9.000,00 |
| Imóvel de R$ 300.000, R$ 100.000 financiados | R$ 6.500,00 | R$ 9.000,00 |
| Imóvel de R$ 400.000, R$ 320.000 financiados | R$ 8.975,80 | R$ 12.000,00 |
No imóvel de R$ 300.000 com R$ 240.000 financiados, a conta fica assim: R$ 120.968 vezes 0,5% dá R$ 604,84. Sobram R$ 179.032, que vezes 3% dão R$ 5.370,96. Somando, R$ 5.975,80. Financiar mais do que R$ 120.968 não reduz mais o imposto, porque o desconto para nesse limite.
No terceiro cenário, só R$ 100.000 foram financiados. A alíquota de 0,5% vale apenas sobre esse valor, que dá R$ 500. Os outros R$ 200.000 pagam 3%, ou R$ 6.000. Por isso o imposto sobe, mesmo com o imóvel custando o mesmo.
Onde o ITBI pega quem compra pela primeira vez
O imposto é previsível. O problema costuma ser esquecer dele na conta. Fique de olho nestes pontos:
- Dinheiro separado: o ITBI é um custo de fechamento. Coloque na conta junto com a entrada, não depois.
- Valor de referência: confira no site da Prefeitura o valor venal de referência do imóvel antes de fechar.
- Imóvel perto do limite da isenção: um apartamento pouco acima de R$ 245.527,77 já paga ITBI.
- Registro no cartório: o registro tem custo próprio, com desconto de 50% nos emolumentos para imóvel do programa (75% no FAR e no FDS).
O ITBI e o registro entram na etapa 6 do processo. Veja a ordem completa no Minha Casa, Minha Vida passo a passo.
Perguntas frequentes
Quem compra pelo Minha Casa, Minha Vida paga ITBI em São Paulo?
Depende do valor. Imóvel exclusivamente residencial de até R$ 245.527,77, comprado por pessoa física pelo programa, é isento. Acima disso, paga ITBI, mas com a regra do financiamento pelo SFH: 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968 e 3% sobre o restante da base de cálculo.
Qual a alíquota do ITBI em São Paulo em 2026?
A alíquota geral é de 3% sobre a base de cálculo. Para compras financiadas pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio, com imóvel de até R$ 725.808, a parte financiada até R$ 120.968 paga 0,5%. Imóvel acima desse valor ou financiado pelo SFI paga 3% sobre toda a base.
Primeiro imóvel tem isenção de ITBI em São Paulo?
Tem, se o imóvel for exclusivamente residencial, comprado por pessoa física e com valor total de até R$ 245.527,77. A isenção vale para a primeira aquisição de imóvel ou para compras pelo Minha Casa, Minha Vida. Basta cumprir uma das duas condições, além do limite de valor.
O ITBI é calculado sobre o valor da compra ou o valor venal?
Sobre o maior dos dois. A base de cálculo em São Paulo é o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência da Prefeitura. Por isso, um desconto grande no preço nem sempre reduz o imposto. Confira o valor de referência antes de fechar a compra.
Próximo passo: colocar o ITBI na conta desde o começo
O ITBI pesa no dinheiro que você precisa ter na mão para fechar a compra. Vale saber a sua faixa e quanto consegue financiar antes de escolher o imóvel, porque isso define se você cai na isenção ou na regra do financiamento. Simule no simulador do Minha Casa, Minha Vida e veja como funciona o financiamento imobiliário na Caixa.
Fontes: Prefeitura de São Paulo, cálculo do ITBI; Prefeitura de São Paulo, isenções do ITBI; Lei 11.977/2009, art. 43. Valores conferidos em 18/09/2026.
