A Faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida atende renda familiar bruta de R$ 5.000,01 a R$ 9.600 por mês, com imóvel de até R$ 400 mil e juros de 7,66% a 8,16% ao ano. Não tem subsídio: a vantagem está no juro abaixo do mercado.
Resumo rápido
- Renda familiar bruta de R$ 5.000,01 a R$ 9.600 por mês, na área urbana (Portaria MCID nº 333).
- Imóvel de até R$ 400 mil desde 01/01/2026 (antes o teto era R$ 350 mil).
- Juros de 7,66% ao ano para cotista do FGTS e 8,16% ao ano para não cotista.
- Sem subsídio. O FGTS entra com 3 anos de trabalho, somados.
- A prestação não pode passar de 30% da renda familiar bruta.
Quem se encaixa na Faixa 3 em 2026?
A Faixa 3 é o meio do programa. Fica acima de quem recebe subsídio e abaixo da Faixa 4, que foi criada para a classe média. Em 2026 o limite de renda subiu de R$ 8.600 para R$ 9.600, pela Portaria MCID nº 333, publicada no Diário Oficial da União em 01/04/2026. A Caixa passou a operar os novos valores em 22/04/2026.
A renda que conta é a renda bruta familiar, ou seja, a soma dos salários antes dos descontos de todas as pessoas que vão comprar juntas. Isso muda bastante o enquadramento. Um casal em que cada um ganha R$ 3.000 soma R$ 6.000 e cai na Faixa 3, mesmo que nenhum dos dois, sozinho, passe da Faixa 2 (rendas hipotéticas, só para ilustrar).
Além da renda, valem as regras gerais do programa:
- Comprar um imóvel residencial urbano para morar.
- Escolher um imóvel dentro do teto de R$ 400 mil.
- Não ter restrição cadastral no CPF, nem você nem quem compõe renda com você.
- Ter a prestação dentro de 30% da renda familiar bruta.
Se você ainda não sabe qual renda somar, o guia de composição de renda na Caixa explica quem pode entrar na conta e o que muda quando a soma pula de faixa.
Faixa 2, Faixa 3 e Faixa 4 lado a lado
A Faixa 3 só faz sentido quando comparada com as vizinhas. Quem está perto de R$ 5.000 pode perder o subsídio por pouco. Quem está perto de R$ 9.600 pode subir para a Faixa 4 e pagar juro maior. A tabela mostra o que muda em cada lado da fronteira.
| Item | Faixa 2 | Faixa 3 | Faixa 4 |
|---|---|---|---|
| Renda familiar bruta | R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | R$ 9.600,01 a R$ 13.000 |
| Teto do imóvel em São Paulo | até R$ 275 mil | até R$ 400 mil | até R$ 600 mil |
| Juros ao ano | variam conforme a renda, dentro da faixa da Caixa (a partir de 4%) | 7,66% (cotista) a 8,16% (não cotista) | 10% (taxa nominal) |
| Subsídio | tem; em São Paulo, até R$ 55 mil, maior quanto menor a renda | não tem | não tem |
| Quanto financia | definido na análise da Caixa | definido na análise da Caixa | até 80% do imóvel |
O teto de R$ 400 mil é o que mais abre porta. Em São Paulo, ele permite sair do apartamento compacto e olhar planta maior ou bairro mais central, desde que a parcela caiba. A tabela completa das quatro faixas está na tabela do Minha Casa, Minha Vida 2026, e quem ganha acima de R$ 9.600 encontra os detalhes no guia da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida.
Quanto são os juros da Faixa 3?
Na Faixa 3, os juros vão de 7,66% ao ano para quem é cotista do FGTS a 8,16% ao ano para quem não é. A diferença é de meio ponto percentual, e parece pequena. Num financiamento longo, meio ponto vira bastante dinheiro no total pago.
Quem é cotista paga menos, e a Caixa confere essa condição na análise. É ela que define qual das duas taxas vale para você. A comparação com as outras faixas e o que mais pesa na taxa estão no guia de juros do Minha Casa, Minha Vida.
Um aviso importante. Em 2026 circularam notícias dizendo que o governo estuda reduzir os juros da Faixa 3. Até a data de conferência deste texto, não havia decisão aprovada. Estudo não é regra: antes de adiar a compra esperando juro menor, confira se a mudança foi de fato publicada.
Quanto de parcela cabe na Faixa 3?
A Caixa não deixa a prestação passar de 30% da renda familiar bruta. Esse é o limite que define quanto você consegue financiar, mais até do que o teto do imóvel. Com renda de R$ 9.600, o topo da faixa, a prestação pode chegar a R$ 2.880. Com renda de R$ 6.000, fica em até R$ 1.800. São contas ilustrativas, feitas só com a regra dos 30%.
A prestação não é só juros. Ela junta várias partes, e vale conhecer cada uma antes de assinar:
- Amortização e juros: a parte que paga a dívida e o custo do dinheiro.
- Seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel). Não dá para financiar sem eles.
- Tarifa de administração: cobrada nos contratos do SFH.
O prazo também pesa. A Caixa informa financiamento de até 35 anos, variando com a modalidade, o sistema de amortização e a sua idade. Prazo longo deixa a parcela menor e o total pago maior. Chegar no limite dos 30% não é meta: condomínio, IPTU e o resto da vida continuam existindo depois da mudança.
FGTS, entrada e ITBI: o que sai do seu bolso
Sem subsídio, a Faixa 3 depende mais da entrada. A Caixa informa que financia até 90% do valor do imóvel, conforme a modalidade, a origem dos recursos e o sistema de amortização. Na Faixa 3, o percentual exato sai da análise. O resto é entrada, e é aí que o FGTS costuma fazer diferença.
Para usar o saldo do FGTS, a lei exige 3 anos de trabalho com carteira assinada, somados, na mesma empresa ou em empresas diferentes. Também é preciso:
- Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país.
- Não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nas vizinhas ou da mesma região metropolitana.
- Comprar imóvel residencial urbano para morar.
O passo a passo do saque está no guia de como usar o FGTS no Minha Casa, Minha Vida.
Em São Paulo, entra ainda o ITBI. A isenção da Prefeitura vale para imóvel residencial de até R$ 245.527,77 comprado no programa ou como primeiro imóvel. Acima disso, com financiamento pelo SFH e imóvel de até R$ 725.808,00, a alíquota é de 0,5% sobre o valor financiado até R$ 120.968,00 e 3% sobre o restante. Num exemplo ilustrativo, um imóvel de R$ 350 mil com R$ 280 mil financiados pagaria cerca de R$ 7.475,80 de ITBI, se a base de cálculo for o valor da compra. A conta completa está no guia do ITBI em São Paulo.
Para não se perder na ordem das etapas, siga esta sequência:
- Some a renda bruta de quem vai comprar e confirme que está entre R$ 5.000,01 e R$ 9.600.
- Confira o FGTS: tempo de trabalho, saldo e se você não tem outro imóvel na região.
- Calcule a entrada e os custos da compra, somando ITBI e registro.
- Simule a parcela com a renda que você comprova e veja se sobra folga abaixo dos 30%.
- Só então escolha o imóvel, já sabendo o seu teto real, que pode ser menor que R$ 400 mil.
O caminho completo, da simulação até a entrega das chaves, está no passo a passo do Minha Casa, Minha Vida.
Perguntas frequentes
Qual a renda da Faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida?
A Faixa 3 atende famílias com renda bruta mensal de R$ 5.000,01 a R$ 9.600, na área urbana. O limite subiu de R$ 8.600 para R$ 9.600 com a Portaria MCID nº 333, e a Caixa passou a operar os novos valores em 22/04/2026. Conta a soma da renda de todos os compradores.
Qual o valor máximo do imóvel na Faixa 3?
O teto é de R$ 400 mil, válido para contratações desde 01/01/2026, após decisão do Conselho Curador do FGTS. Antes, o limite era de R$ 350 mil. Se o apartamento passar desse valor, ele fica fora da Faixa 3, mesmo que a sua renda esteja dentro dela.
A Faixa 3 do Minha Casa, Minha Vida tem subsídio?
Não. A Faixa 3, assim como a Faixa 4, não recebe subsídio. A vantagem dela está nos juros de 7,66% ao ano para cotista do FGTS e 8,16% para não cotista, abaixo das taxas de mercado. O subsídio fica para as famílias das faixas de menor renda.
Os juros da Faixa 3 vão baixar em 2026?
Há notícias de que o governo estuda reduzir os juros da Faixa 3, mas até a última conferência deste texto não havia decisão aprovada. As taxas em vigor seguem de 7,66% a 8,16% ao ano. Antes de adiar a compra, confira se alguma mudança foi publicada oficialmente.
Próximo passo: ver se a Faixa 3 cabe no seu orçamento
A Faixa 3 dá acesso a imóvel de até R$ 400 mil com juro abaixo do mercado, mas sem desconto do governo. Por isso, entrada e parcela precisam ser planejadas juntas. A simulação mostra quanto você consegue financiar e quanto fica a prestação, e a palavra final é sempre da Caixa. Faça a sua conta no simulador do Minha Casa, Minha Vida ou veja as regras gerais na página do Minha Casa, Minha Vida.
Fontes: Portaria MCID nº 333, de 30/03/2026, no IRIB; Agência Brasil, juros da Faixa 3; Prefeitura de São Paulo, ITBI. Valores conferidos em 18/09/2026.
