No atraso na entrega de imóvel na planta, a lei aceita até 180 dias corridos além da data prevista, mas só se essa tolerância estiver escrita de forma clara e destacada no contrato. Passado esse prazo, o atraso tem consequências para a incorporadora.
Resumo rápido
- A tolerância de até 180 dias corridos está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018.
- Ela só vale se estiver pactuada de forma clara e destacada. Cláusula escondida no meio do contrato não cumpre a regra.
- Em empreendimento financiado pela Caixa, atraso de mais de 6 meses além do prazo de construção contratado faz os juros de obra passarem para a construtora.
- São dois contratos e duas datas: a da construtora e a do financiamento. Confira as duas.
- Não pare de pagar por conta própria. Documente tudo e busque orientação antes de qualquer decisão.
Quanto tempo a construtora pode atrasar pela lei?
A regra está no art. 43-A da Lei 4.591/1964, a lei das incorporações. Ele foi incluído pela Lei 13.786/2018, a mesma que ficou conhecida como Lei do Distrato. O texto diz que a entrega em até 180 dias corridos depois da data prevista não dá ao comprador direito de rescindir o contrato, nem gera multa contra o incorporador.
Mas tem uma condição, e ela é o ponto mais importante deste post. A tolerância precisa estar pactuada de forma clara e destacada no contrato. Ou seja, a construtora não ganha 180 dias automaticamente. Ela ganha se escreveu isso de um jeito que você conseguia ver e entender antes de assinar.
Dois detalhes que confundem muita gente:
- Dias corridos: contam sábado, domingo e feriado. Não são dias úteis.
- Conta a partir da data prevista: o prazo começa na data de entrega que está no contrato, não na data em que a construtora avisou que ia atrasar.
- É um teto, não um direito de atrasar: a construtora pode entregar antes. A tolerância existe para imprevistos de obra, e o contrato é que diz se ela se aplica.
Exemplo ilustrativo: se a data prevista de entrega for 30/06 de um ano, 180 dias corridos depois caem no fim de dezembro do mesmo ano. Até ali, com a cláusula bem escrita, o atraso está dentro do que a lei aceita.
O que muda depois dos 180 dias?
Passado o prazo de tolerância, o atraso deixa de estar coberto pela cláusula. O mesmo art. 43-A trata dessa situação e prevê caminhos para o comprador que não deu causa ao atraso: em linhas gerais, desfazer o contrato ou manter a compra e esperar a entrega, cada um com as suas regras.
Aqui eu não vou citar valores nem prometer resultado. O que você recebe, e em que condições, depende do texto do seu contrato, do que foi pago até ali e da análise de um profissional. O que dá para dizer com segurança é o seguinte: a partir desse ponto, a conversa com a construtora muda de tom, e vale ter tudo documentado.
Se a ideia for desistir da compra, a lógica é outra. O guia sobre distrato de imóvel na planta explica multa, patrimônio de afetação e prazos de devolução.
A regra da Caixa para os juros de obra
Quem compra na planta com financiamento da Caixa assina o contrato do banco ainda durante a obra. A partir do mês seguinte à assinatura, paga os encargos da fase de construção: juros e atualização monetária sobre o valor já liberado à construtora, mais seguro e tarifa, quando houver. Nesse período a dívida não diminui. O post sobre juros de obra mostra como esse valor cresce mês a mês.
Por isso atraso pesa no bolso. Cada mês a mais de obra é mais um mês de encargos sem amortizar nada. A cartilha da Caixa traz uma proteção para isso: em empreendimento financiado pela Caixa, se a entrega atrasar mais de 6 meses além do prazo de construção contratado, os encargos passam a ser pagos pela construtora até a entrega.
| Regra | Onde está | Prazo | O que acontece |
|---|---|---|---|
| Tolerância de entrega | Lei 4.591/1964, art. 43-A, e o seu contrato com a construtora | Até 180 dias corridos após a data prevista | Sem direito a rescisão nem multa contra o incorporador, se a cláusula for clara e destacada |
| Encargos na fase de obra | Cartilha da Caixa e o seu contrato de financiamento | Mais de 6 meses além do prazo de construção contratado | Os encargos passam a ser pagos pela construtora até a entrega |
Repare que são duas contas diferentes. A tolerância usa a data prevista no contrato com a construtora. A regra da Caixa usa o prazo de construção do contrato de financiamento. As datas podem ser próximas, mas nem sempre são iguais.
Onde está a data de entrega no seu contrato?
Antes de reclamar de atraso, você precisa saber qual é a data certa. Parece óbvio, mas muita gente se guia pela data que ouviu no estande ou viu no anúncio. O que vale é o que está assinado.
- Contrato com a construtora: procure a cláusula de prazo de entrega e, logo perto dela, a cláusula de tolerância. Veja se ela está em destaque (negrito, caixa, quadro-resumo) e se fala em 180 dias corridos.
- Contrato de financiamento da Caixa: procure o prazo de construção contratado. É dele que sai a conta dos 6 meses para os encargos.
- Cronograma da obra: o financiamento libera dinheiro à construtora conforme a obra avança. Compare o que foi prometido com o que está acontecendo no canteiro.
- Extrato da conta: os encargos da fase de obra caem em débito automático. Guarde os extratos, eles mostram mês a mês o que você pagou.
Vale conferir também se o empreendimento tem registro de incorporação. Ele é o documento que autoriza a venda das unidades e dá base jurídica para o projeto. Isso não impede atraso, mas é o primeiro sinal de que a obra está regular.
O que fazer se a obra atrasar, em ordem
Atraso gera ansiedade, e ansiedade leva a decisão errada. A ordem abaixo evita os dois erros mais comuns: agir cedo demais e parar de pagar por conta própria.
- Confirme a data certa. Use o contrato assinado, não a data do anúncio. Anote a data prevista e a data em que termina a tolerância.
- Peça a nova previsão por escrito. Mande e-mail ou use o canal oficial da construtora. Resposta por escrito vale mais do que conversa no telefone.
- Documente tudo. Guarde comunicados, e-mails, fotos da obra com data e os extratos dos encargos.
- Continue pagando. Parar de pagar por conta própria pode colocar você como inadimplente no contrato com a construtora ou com a Caixa, e aí o problema passa a ser seu.
- Acompanhe os encargos. Se o atraso passar de 6 meses além do prazo de construção contratado e o débito continuar caindo na sua conta, procure a Caixa e pergunte como a regra está sendo aplicada no seu contrato.
- Passados os 180 dias, busque orientação. Um advogado de sua confiança ou um órgão de defesa do consumidor pode ler o contrato e dizer quais caminhos fazem sentido no seu caso.
Uma coisa que eu sempre digo: atraso de obra é um risco real de quem compra na planta. Não é motivo para desistir de comprar, mas é motivo para ler o contrato antes de assinar.
Perguntas frequentes
Quanto tempo a construtora pode atrasar a entrega do imóvel na planta?
Pela Lei 4.591/1964, art. 43-A, até 180 dias corridos após a data prevista, sem direito a rescisão nem multa contra o incorporador. Mas isso só vale se a tolerância estiver no contrato de forma clara e destacada. Passado esse prazo, o atraso deixa de estar coberto pela cláusula.
O prazo de tolerância de 180 dias vale se não estiver no contrato?
A lei condiciona a tolerância a uma cláusula pactuada de forma clara e destacada. Se a cláusula não existe, ou está escondida no meio do texto, a construtora tem mais dificuldade de se apoiar nela. Cada contrato é um caso, então leve o documento a um advogado antes de tomar qualquer decisão.
Quem paga os juros de obra se a entrega atrasar?
Durante a obra, quem paga é o comprador. Mas, em empreendimento financiado pela Caixa, se a entrega atrasar mais de 6 meses além do prazo de construção contratado, os encargos passam a ser pagos pela construtora até a entrega. A regra está na cartilha oficial da Caixa sobre juros na fase de obras.
Posso parar de pagar as parcelas se a obra atrasar?
Não é recomendável fazer isso por conta própria. Parar de pagar pode deixar você inadimplente com a construtora ou com a Caixa, e isso pesa contra você em qualquer negociação. O caminho mais seguro é continuar pagando, documentar o atraso e buscar orientação jurídica depois do prazo de tolerância.
Antes de assinar, olhe a data e a cláusula
O melhor momento para se proteger de atraso é antes da assinatura. Leia a data de entrega, procure a cláusula de tolerância e confira o prazo de construção no contrato da Caixa. Veja como funciona a compra de imóvel na planta, siga o passo a passo do Minha Casa, Minha Vida e calcule quanto você consegue financiar no simulador do Minha Casa, Minha Vida, já pensando nos meses de obra. A análise final é sempre da Caixa.
Fontes: Lei 13.786/2018; Lei 4.591/1964; Caixa, cartilha Juros na Fase de Obras. Valores conferidos em 18/09/2026.
