Sim, dá para desistir. O distrato de imóvel na planta segue a Lei 13.786/2018: a construtora pode reter até 25% da quantia paga, ou até 50% se houver patrimônio de afetação. Contrato assinado em estande permite arrependimento em 7 dias.
Resumo rápido
- Distrato é o desfazimento do contrato de compra do imóvel na planta, antes da entrega.
- Sem patrimônio de afetação, a multa vai até 25% da quantia paga, e a devolução sai em parcela única 180 dias após o desfazimento.
- Com patrimônio de afetação, a multa pode ir até 50% da quantia paga, e a devolução sai em até 30 dias após o habite-se.
- Contrato assinado em estande ou fora da sede da incorporadora dá direito de arrependimento em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem.
- Atraso de até 180 dias corridos, se previsto no contrato, não dá direito a rescisão.
O que é distrato de imóvel na planta?
Distrato é quando o contrato de compra de um imóvel na planta é desfeito antes da entrega das chaves. Pode acontecer porque a renda da família mudou, porque o financiamento não saiu ou simplesmente porque a pessoa mudou de planos.
Até 2018, cada caso era resolvido de um jeito, e muita coisa acabava na Justiça. A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, mudou a Lei 4.591/1964 e colocou regras claras: quanto a incorporadora pode reter, em quanto tempo precisa devolver e quando o comprador pode desistir sem perder nada.
Uma ressalva antes de seguir. Eu sou corretor, não advogado. O que está aqui é o que a lei diz, para você entender os seus direitos. Caso concreto, com contrato na mão, vale conversar com um advogado ou com o Procon.
Quanto a construtora pode reter se eu desistir?
Depende de um detalhe que muita gente nem sabe que existe: se o empreendimento tem ou não patrimônio de afetação. A tabela resume o que a lei prevê nos dois casos.
| Situação | Multa máxima | Prazo para devolver |
|---|---|---|
| Sem patrimônio de afetação | até 25% da quantia paga | parcela única, após 180 dias da data do desfazimento do contrato |
| Com patrimônio de afetação | até 50% da quantia paga | até 30 dias após o habite-se |
| Arrependimento em estande ou fora da sede | nenhuma, devolução de todos os valores antecipados | o pedido precisa ser feito em até 7 dias |
Repare nas palavras “até”. A lei define o máximo que pode ser retido, não o valor obrigatório. O percentual que vale para você é o que está escrito no seu contrato, desde que respeite esse teto. Por isso a cláusula de desistência é uma das primeiras coisas a ler antes de assinar.
Patrimônio de afetação: por que ele muda a conta
Patrimônio de afetação é quando o empreendimento fica separado do resto das contas da incorporadora. O terreno, a obra e o dinheiro daquele prédio ficam “amarrados” a ele. Se a empresa tiver problema em outro projeto, aquele empreendimento fica protegido.
Para o comprador, isso é uma camada a mais de segurança durante a obra. Em troca, a lei permite uma retenção maior no distrato. É uma troca: mais proteção enquanto você fica, uma conta mais cara se você sair.
Como saber se o empreendimento tem patrimônio de afetação:
- pergunte ao corretor e peça para ver onde isso aparece no contrato;
- confira a matrícula do imóvel no cartório, onde a afetação fica registrada;
- veja se o empreendimento já tem o registro de incorporação, que é o que autoriza a venda das unidades.
O registro de incorporação merece atenção à parte. Pela Lei 4.591/1964, a incorporadora só pode vender as futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação no Registro de Imóveis. O post sobre registro de incorporação explica como conferir.
Direito de arrependimento em 7 dias
Essa é a regra que mais protege quem assina no impulso. Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou em qualquer lugar fora da sede da incorporadora, você pode desistir dentro do prazo improrrogável de 7 dias. A incorporadora devolve todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem.
Dois cuidados práticos:
- Conte os dias sem folga. A lei fala em 7 dias, sem dizer “úteis”. Não espere o prazo apertar para decidir.
- Faça o pedido por escrito e guarde o comprovante de envio e de recebimento. Conversa por telefone é difícil de provar depois.
Esse direito não depende de motivo. Você não precisa explicar por que desistiu.
E se a obra atrasar?
Atraso é outra situação, e a lei também trata dela. Se o contrato prever de forma clara e destacada, a entrega pode acontecer em até 180 dias corridos depois da data prometida sem que isso dê direito a rescisão ou multa contra a incorporadora. É a chamada tolerância.
Quem compra na planta com financiamento da Caixa tem uma proteção extra. Durante a obra, o comprador paga os encargos da fase de construção, os chamados juros de obra. Se a entrega de um empreendimento financiado pela Caixa atrasar mais de 6 meses além do prazo de construção contratado, esses encargos passam a ser pagos pela construtora até a entrega. O post sobre juros de obra explica como eles funcionam.
Se o financiamento com a Caixa já foi assinado, desistir envolve também o contrato com o banco, e não só o da construtora. Nesse caso, converse com a Caixa e com a incorporadora antes de qualquer passo.
Perguntas frequentes
Quanto a construtora devolve no distrato de imóvel na planta?
Depende do contrato e do patrimônio de afetação. Sem afetação, a multa pode chegar a 25% da quantia paga, e o restante volta em parcela única 180 dias após o desfazimento. Com afetação, a multa pode chegar a 50%, e a devolução sai em até 30 dias após o habite-se.
Posso desistir de um imóvel na planta em 7 dias?
Pode, se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora. O prazo é improrrogável de 7 dias, e a lei não fala em dias úteis. A incorporadora devolve todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem. Faça o pedido por escrito e guarde o comprovante.
O que é patrimônio de afetação no distrato?
É a separação do empreendimento das demais contas da incorporadora, o que protege a obra se a empresa tiver problemas. No distrato, ele permite uma multa maior, de até 50% da quantia paga, com devolução em até 30 dias após o habite-se. Confira na matrícula e no contrato.
A obra atrasou. Posso fazer o distrato sem multa?
Atraso de até 180 dias corridos, se previsto de forma clara no contrato, não dá direito a rescisão nem multa contra a incorporadora. Passado esse prazo, a situação muda e vale buscar orientação jurídica. Em empreendimento financiado pela Caixa, atraso maior que 6 meses transfere os juros de obra para a construtora.
Antes de assinar: o próximo passo mais seguro
O melhor distrato é o que não precisa acontecer. Isso passa por comprar um imóvel que cabe no seu orçamento, com o financiamento simulado antes da assinatura, e não depois. Entenda como funciona a compra de imóvel na planta e veja quanto você consegue financiar no simulador do Minha Casa, Minha Vida. A análise final é sempre da Caixa.
Fontes: Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato); Lei 4.591/1964; Caixa, cartilha de juros na fase de obras. Valores conferidos em 18/09/2026.
