SAC ou Price: no SAC a parcela começa mais alta e cai, com menos juros no total. Na Price ela começa menor e fica igual, mas soma mais juros. A melhor é a que cabe na sua renda.
Resumo rápido
- SAC: amortização igual todo mês, parcela decrescente, menos juros no total.
- Price: parcela igual (antes da correção pela TR e dos seguros), amortização crescente, mais juros no total.
- A parcela não pode passar de 30% da renda familiar bruta. Como a Price começa menor, ela às vezes é a que cabe.
- Na Caixa, o sistema escolhido pode mudar o percentual do imóvel que dá para financiar.
- Em qualquer das duas, amortizar com FGTS reduz a dívida, respeitando o intervalo de 2 anos.
O que muda entre SAC e Price?
Toda parcela de financiamento tem duas partes principais: amortização, que é o pedaço que abate a dívida, e juros, que é o custo do dinheiro. Além delas, a Caixa soma a tarifa de administração (quando houver) e os seguros obrigatórios. SAC e Price são duas formas de dividir amortização e juros ao longo dos anos.
- SAC (Sistema de Amortização Constante): você devolve o mesmo pedaço da dívida todo mês. Como a dívida cai rápido, os juros caem junto, e a parcela diminui mês a mês.
- Price (Tabela Price, ou sistema francês): a parcela é calculada para ficar igual. No começo, quase tudo é juros e pouco é amortização. Com o tempo, a proporção se inverte.
A consequência é direta. No SAC a dívida diminui mais depressa, então você paga juros sobre um saldo menor. Na Price a dívida demora mais para cair, e os juros somam mais no final.
| Ponto | SAC | Price |
|---|---|---|
| Primeira parcela | Mais alta | Mais baixa |
| Evolução da parcela | Cai todo mês | Fica igual (antes de TR e seguros) |
| Amortização | Igual todo mês | Pequena no começo, cresce no fim |
| Total de juros | Menor | Maior |
| Renda exigida no início | Maior | Menor |
Um exemplo com números ilustrativos
Para enxergar a diferença, veja uma conta simples. Atenção: os números abaixo são ilustrativos. Eles usam um financiamento hipotético de R$ 200.000 em 360 meses, com taxa hipotética de 0,5% ao mês, sem TR, seguros ou tarifa. Não são as condições da Caixa nem uma simulação do seu caso.
| Exemplo ilustrativo | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 1.555,56 | R$ 1.199,10 |
| 120ª parcela | R$ 1.225,00 | R$ 1.199,10 |
| Última parcela | R$ 558,33 | R$ 1.199,10 |
| Saldo devedor após 120 meses | R$ 133.333 | R$ 167.371 |
| Total de juros em 360 meses | R$ 180.500 | R$ 231.676 |
Repare em duas coisas. A primeira parcela do SAC é bem maior que a da Price. E, depois de dez anos pagando, quem está no SAC deve bem menos do que quem está na Price, mesmo tendo começado com a mesma dívida.
Qual tabela escolher no financiamento da Caixa?
Não existe resposta única. Existe a que funciona para a sua renda. A pergunta certa não é “qual é a melhor”, e sim “qual parcela eu consigo pagar sem aperto hoje”.
Um limite pesa muito aqui: pela regra da Caixa, a prestação não pode passar de 30% da renda familiar bruta. No SAC, o que conta é a primeira parcela, que é a mais alta. Então:
- Se a primeira parcela do SAC cabe nos 30% com folga, o SAC tende a sair mais barato no total.
- Se a primeira parcela do SAC estoura os 30%, a Price pode ser o que torna o financiamento possível.
- Se você espera ganhar mais no futuro, a Price alivia o começo, e você pode amortizar depois para cortar juros.
- Se a sua renda é apertada e estável, o SAC dá a vantagem de a parcela ficar mais leve a cada ano.
Tem mais um detalhe. A Caixa informa que o percentual do imóvel que ela financia, que pode chegar a 90%, varia conforme a modalidade, a origem dos recursos e o sistema, SAC ou Price. Ou seja, a escolha pode mudar também quanto você precisa dar de entrada. O post sobre quanto de entrada precisa no Minha Casa, Minha Vida aprofunda esse ponto.
Por que a parcela da Price pode mudar mesmo sendo “fixa”?
Porque a parcela fixa da Price é fixa só na conta de amortização e juros. Na prática, outras coisas entram na prestação. Nos financiamentos com recursos do FGTS, como o Minha Casa, Minha Vida, o saldo devedor é corrigido pela TR. E a prestação inclui os seguros obrigatórios e a tarifa de administração, quando houver.
No MCMV, a função de seguro é do FGHab, que também cobre temporariamente desemprego ou perda de renda. A contribuição tem uma parte que acompanha a prestação e outra que varia com a idade. Por isso, o valor que chega no boleto pode ser um pouco diferente do que a tabela pura mostraria, em qualquer dos dois sistemas.
Se você quer entender a taxa que entra nessa conta, o post sobre juros do Minha Casa, Minha Vida explica como ela varia por faixa de renda.
Amortizar reduz os juros nas duas tabelas
Em qualquer sistema, colocar dinheiro extra para abater a dívida reduz os juros futuros. O FGTS pode ser usado para isso: a lei permite amortizar ou quitar o saldo devedor, com intervalo mínimo de 2 anos entre cada uso pelo mesmo trabalhador.
- Reduzir o prazo: a parcela fica parecida, e você termina de pagar antes. Costuma economizar mais juros.
- Reduzir a parcela: o prazo fica igual, e o boleto mensal diminui. Ajuda quando o orçamento apertou.
As regras completas de uso do fundo estão no guia de como usar o FGTS no Minha Casa, Minha Vida.
Perguntas frequentes
O que é melhor, SAC ou Price?
Depende da sua renda. O SAC costuma sair mais barato no total, porque a dívida cai mais rápido e os juros acompanham. A Price começa com parcela menor, o que ajuda quando a primeira parcela do SAC não cabe no limite de 30% da renda. A melhor é a que você consegue pagar sem aperto.
Na tabela Price a parcela nunca muda?
A parte de amortização e juros é calculada para ficar igual. Mas, nos financiamentos com recursos do FGTS, o saldo devedor é corrigido pela TR, e a prestação inclui seguros e tarifa de administração, quando houver. Por isso o valor do boleto pode variar um pouco ao longo do contrato.
Posso trocar de SAC para Price depois de assinar?
O sistema de amortização é definido no contrato de financiamento. Qualquer mudança depois da assinatura depende de uma renegociação com a Caixa, que analisa o seu caso. Por isso vale simular os dois sistemas antes de assinar e escolher com calma aquele que cabe na sua renda hoje.
O SAC exige renda maior?
Na prática, sim. Como a primeira parcela do SAC é a mais alta de todo o contrato, e a prestação não pode passar de 30% da renda familiar bruta, é preciso ter renda suficiente para a parcela inicial. Na Price, a primeira parcela é menor, então a exigência de renda no começo também é menor.
Próximo passo: simular os dois cenários
Não escolha a tabela no escuro. Simule com o valor real do imóvel e a sua renda real, e compare a primeira parcela e o total pago. O simulador do Minha Casa, Minha Vida é um bom começo, e a página de financiamento imobiliário Caixa explica o restante do processo. As condições finais são definidas pela Caixa na análise.
Fontes: Caixa, perguntas frequentes sobre novos financiamentos; Caixa, aquisição de imóvel novo; Caixa, cartilha Juros na Fase de Obras (FGHab); Lei 8.036/1990 (FGTS). Valores conferidos em 18/09/2026.
