A entrada do Minha Casa, Minha Vida é o que sobra do preço do imóvel depois de descontar o financiamento, o subsídio e o seu FGTS. Não existe valor fixo: depende da sua renda e do imóvel escolhido.
Resumo rápido
- Conta da entrada: valor do imóvel menos financiamento, menos subsídio, menos FGTS.
- A Caixa financia até 90% do imóvel, conforme a modalidade. Na Faixa 4, o limite é de 80%.
- Muitas vezes quem limita o financiamento é a renda: a parcela não pode passar de 30% da renda familiar bruta.
- Subsídio pode chegar a R$ 55 mil nas faixas de menor renda e o FGTS pode entrar como parte da entrada.
- Na compra na planta, a entrada pode ser parcelada com a construtora durante a obra.
Quanto de entrada precisa no Minha Casa, Minha Vida?
Não existe um percentual único de entrada no programa. A entrada é a diferença entre o preço do imóvel e tudo o que você recebe para pagar esse preço. A conta é esta:
Entrada = valor do imóvel menos financiamento, menos subsídio, menos FGTS
A Caixa financia até 90% do valor do imóvel, conforme a modalidade, a origem dos recursos e o sistema de amortização. Na Faixa 4, o limite é de 80%. Isso diz o máximo que o banco pode emprestar. Não diz quanto ele vai emprestar para você, e é aí que a conta muda.
Por isso duas pessoas comprando o mesmo apartamento podem ter entradas bem diferentes. Uma tem renda maior e financia mais. A outra tem subsídio maior. A terceira tem FGTS guardado. A entrada é o que fica depois de somar essas peças.
O que forma a conta da entrada
Cada peça da conta tem uma regra própria. Entender as quatro evita surpresa na hora da simulação.
- Valor do imóvel: precisa caber no teto da sua faixa. Em São Paulo, o teto é de R$ 275 mil nas Faixas 1 e 2, R$ 400 mil na Faixa 3 e R$ 600 mil na Faixa 4. Os detalhes estão na tabela do Minha Casa, Minha Vida 2026.
- Financiamento: limitado pela quota do banco e pela sua renda. A prestação não pode passar de 30% da renda familiar bruta.
- Subsídio: desconto que o programa dá direto no preço, de até R$ 55 mil. Quanto menor a renda, maior o valor. Faixas 3 e 4 não têm subsídio.
- FGTS: pode ser usado como entrada ou pagamento total na compra, para quem tem no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados.
Se você não tem direito a subsídio nem tem FGTS, a entrada vira a diferença simples entre o preço e o que o banco financia. Se tem os dois, a entrada pode ficar bem menor. Quem decide o valor de cada peça é a análise da Caixa, não a tabela da construtora.
Exemplo ilustrativo da conta
Atenção: os valores abaixo são inventados, só para mostrar como a conta funciona. Não são de nenhum empreendimento da SÓLAR11 nem resultado de simulação. Usamos como preço o teto das Faixas 1 e 2 em São Paulo.
| Item | Valor no exemplo |
|---|---|
| Valor do imóvel | R$ 275.000 |
| (menos) Financiamento aprovado | R$ 200.000 |
| (menos) Subsídio | R$ 30.000 |
| (menos) Saldo do FGTS | R$ 15.000 |
| Entrada que falta | R$ 30.000 |
Agora mude uma peça só. Se a renda fosse menor e o financiamento aprovado caísse, a entrada subiria na mesma medida. Se o subsídio fosse maior, a entrada cairia. É por isso que ninguém consegue te dizer a sua entrada sem olhar os seus números.
No imóvel na planta, essa entrada que falta costuma ser dividida com a construtora em sinal, parcelas mensais e intermediárias ao longo da obra. O guia de fluxo de pagamento de imóvel na planta explica como funciona.
Por que o financiamento às vezes cobre menos do que você espera?
Muita gente olha o “financia até 90%” e acha que só precisa de 10% de entrada. A quota é um teto, não uma promessa. O que costuma travar é a renda.
A parcela não pode passar de 30% da renda familiar bruta. Se a sua renda comprovada é baixa para o valor do imóvel, a parcela máxima fica pequena, e o valor financiado cai junto. A diferença vai para a entrada.
- Some a renda bruta de todas as pessoas da família que vão comprar juntas.
- Calcule 30% dessa renda: esse é o teto da parcela.
- Lembre que a parcela tem mais que juros: entram amortização, tarifa de administração (se SFH) e os seguros obrigatórios.
- Veja quanto essa parcela financia no prazo e na taxa da sua faixa. É isso que o simulador faz.
- Compare com o preço do imóvel e desconte subsídio e FGTS. O que sobrar é a entrada.
Se a entrada ficou alta, existem três saídas honestas: um imóvel mais barato, somar a renda de alguém da família ou juntar mais tempo antes de comprar. Não existe atalho que faça a Caixa ignorar a regra dos 30%.
Tem custo além da entrada?
Tem, e vale prever desde o começo. A entrada paga o imóvel. Mas a compra ainda tem imposto e cartório.
- ITBI: em São Paulo, a compra de imóvel exclusivamente residencial de até R$ 245.527,77 pelo Minha Casa, Minha Vida é isenta. Acima disso, com financiamento pelo SFH, há alíquota menor sobre a parte financiada. Veja a conta no guia de ITBI no Minha Casa, Minha Vida.
- Registro: no Minha Casa, Minha Vida, os emolumentos de escritura e registro têm redução de 75% nos imóveis do FAR e do FDS, e de 50% nos demais empreendimentos do programa.
- Fase de obra: na compra na planta com financiamento Caixa, há encargos mensais durante a construção.
Coloque esses valores na conta antes de assinar. Entrada que cabe no bolso, mas deixa você sem dinheiro para o cartório, vira problema no pior momento.
Perguntas frequentes
Dá para comprar pelo Minha Casa, Minha Vida sem entrada?
Depende da sua conta. Se financiamento, subsídio e FGTS somados cobrirem o preço do imóvel, sobra pouco ou nada para pagar do bolso. Isso só aparece na simulação com a sua renda real e na análise da Caixa. Não existe regra do programa que garanta compra sem entrada para todo mundo.
Qual o percentual mínimo de entrada no Minha Casa, Minha Vida?
Não há um percentual único. A Caixa financia até 90% do imóvel, conforme a modalidade, e até 80% na Faixa 4. Mas a renda costuma limitar antes: a parcela não pode passar de 30% da renda familiar bruta. O que o financiamento não cobre, subsídio e FGTS podem ajudar a pagar.
Posso usar o FGTS como entrada no Minha Casa, Minha Vida?
Pode, se você tiver no mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados, não tiver financiamento ativo no SFH e não tiver imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. O saldo pode ser usado como entrada ou pagamento total na compra do imóvel residencial urbano.
A entrada pode ser parcelada?
Na compra na planta, a entrada costuma ser dividida com a construtora em sinal, parcelas mensais e intermediárias durante a obra. As condições mudam de empreendimento para empreendimento. No imóvel pronto, a entrada tende a ser paga na assinatura. Confira o fluxo por escrito antes de fechar qualquer compra.
Próximo passo: calcular a sua entrada de verdade
A fórmula é simples, mas cada peça depende de você: renda, faixa, FGTS e imóvel. A forma mais rápida de juntar tudo é o simulador do Minha Casa, Minha Vida, que mostra quanto você financia, qual subsídio pode receber e quanto sobra de entrada. A análise final é sempre da Caixa. Se o FGTS entra na sua conta, vale ler antes o guia de como usar o FGTS no Minha Casa, Minha Vida.
Fontes: Caixa, perguntas frequentes sobre financiamento; Caixa, utilização do FGTS; Prefeitura de São Paulo, isenção de ITBI. Valores conferidos em 18/09/2026.
