Assinei o contrato da Caixa. E agora? Os prazos e próximos passos

Depois de assinar o contrato da Caixa, você resolve o ITBI e registra o contrato no cartório em até 30 dias. Com o registro, o dinheiro é liberado, e a primeira cobrança chega no mês seguinte à assinatura.

O que acontece logo depois de assinar o contrato?

Muita gente sai da agência achando que o processo acabou. Não acabou. A assinatura fecha a parte do crédito, mas o imóvel só passa para o seu nome (e o dinheiro só se move) depois do registro no cartório. É uma fase mais burocrática e menos incerta que a análise, mas tem prazo e depende de você.

Esta é a ordem, na prática:

1. Receber as vias do contrato e conferir nome, CPF, valor financiado, prazo e dia de vencimento.
2. Resolver o ITBI: pagar a guia na Prefeitura ou garantir o reconhecimento da isenção.
3. Levar o contrato ao Registro de Imóveis da região do imóvel e pagar os emolumentos.
4. Acompanhar o cartório até o registro sair ou até vir uma nota com exigências para cumprir.
5. Devolver o contrato registrado à Caixa dentro do prazo de 30 dias contados da assinatura.
6. Liberação do dinheiro ao vendedor ou, na planta, à construtora conforme a obra anda.
7. Primeira cobrança no mês seguinte à assinatura, em débito automático.

Se você ainda está antes da assinatura, a visão completa, do primeiro contato até a chave, está no passo a passo do Minha Casa, Minha Vida. Quanto tempo leva a análise até chegar aqui é assunto do nosso guia sobre o prazo de aprovação do financiamento na Caixa.

ITBI antes do registro

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando o imóvel muda de dono. O cartório não registra a transferência sem ver que ele foi pago ou que você é isento. Por isso ele é a primeira tarefa depois da assinatura, e não a última.

Em São Paulo há uma boa notícia para quem compra pelo programa. A compra por pessoa física de imóvel exclusivamente residencial de até R$ 245.527,77 é isenta quando a operação está no Minha Casa, Minha Vida ou é a primeira aquisição do comprador (Lei municipal 13.402/2002). Acima desse valor, quem financia pelo SFH tem uma alíquota reduzida sobre parte do valor financiado.

• Isento: mesmo sem pagar nada, a isenção precisa estar reconhecida para o cartório aceitar.
• Não isento: a guia sai com base no maior valor entre o preço pago e o valor venal de referência da Prefeitura.
• Dica: separe esse dinheiro antes da assinatura. Ele não entra no financiamento.

A conta detalhada, com a fórmula da Prefeitura, está no post sobre o ITBI em São Paulo. Aqui basta lembrar a ordem: imposto resolvido primeiro, cartório depois.

Registro no cartório: os dois prazos que importam

Há dois relógios correndo ao mesmo tempo, e eles não são do mesmo dono. Um é da Caixa e vale para você. O outro é do cartório e vale para ele.

• 30 dias (Caixa): o contrato de financiamento deve ser apresentado registrado em até 30 dias após a assinatura.
• 15 dias (cartório): nos atos de registro do Minha Casa, Minha Vida, o cartório tem até 15 dias para registrar ou devolver com as exigências (Lei 11.977/2009, art. 44-A).

Repare que os 15 dias do cartório cabem dentro dos 30 da Caixa, mas sobra pouco espaço para atraso. Se você demora uma semana para pagar o ITBI e o cartório devolve o contrato pedindo um documento, o prazo aperta rápido.

O registro também tem desconto em lei. No programa, os emolumentos da compra e da garantia têm redução de 50%, e de 75% nos imóveis do FAR e do FDS (Lei 11.977/2009, art. 43). O quanto isso pesa no bolso, e como garantir que o cartório aplique o desconto, está no nosso guia sobre o custo do registro do primeiro imóvel.

Quando o cartório devolve com exigências

A nota de exigências não é recusa. É uma lista do que falta ou do que está divergente, como um dado de estado civil diferente entre documentos ou uma certidão vencida. Você corrige, reapresenta e o registro segue. O cuidado é não deixar a nota parada na gaveta enquanto o prazo da Caixa corre.

Quando o vendedor ou a construtora recebe o dinheiro?

O financiamento não cai na sua conta. O dinheiro vai de quem empresta para quem vende, e isso acontece depois que a Caixa recebe o contrato registrado. É o registro que prova que o imóvel está em garantia (alienação fiduciária), e sem garantia o banco não libera.

O caminho muda conforme o tipo de compra:

• Imóvel pronto, de outro dono: em regra, o vendedor recebe o valor financiado depois do registro. A condição exata está na cláusula de liberação do seu contrato, e vale ler com calma.
• Imóvel na planta: a Caixa não paga tudo de uma vez. Ela repassa à construtora conforme o cronograma da obra avança.
• FGTS na planta: o saldo sai da sua conta de uma vez, e o banco repassa à construtora conforme a obra, pelas regras do Manual da Moradia Própria.

Quando o registro atrasa, o dinheiro dele também atrasa, então os dois lados têm interesse em correr com o cartório.

Quando vence a primeira parcela?

A primeira cobrança chega no mês seguinte à assinatura, e não no mês seguinte à entrega das chaves. Na compra na planta, a cartilha da Caixa sobre juros de obra é clara: os encargos começam no mês seguinte à assinatura, em débito automático, e você escolhe o vencimento entre os dias 1 e 25.

Escolha o dia pensando no seu salário, não na data que parece bonita. Quem recebe no quinto dia útil e marca o vencimento para o dia 2 vive apertado todo mês. Um vencimento alguns dias depois do pagamento evita atraso e juros de mora.

O que você paga nessa primeira cobrança depende do imóvel. No pronto, já é a prestação cheia: amortização, juros, seguros e tarifa de administração, quando houver. Na planta, durante a obra, são os encargos da fase de construção, que não abatem a dívida. Como eles sobem conforme a obra avança está explicado no post sobre juros de obra.

Imóvel pronto e na planta: o que muda depois da assinatura?

A assinatura é igual para os dois. O que vem depois é bem diferente, principalmente no tempo até a chave e no tipo de cobrança.

Na planta existe ainda uma proteção que vale conhecer. Se o empreendimento é financiado pela Caixa e a entrega atrasa mais de 6 meses além do prazo de construção contratado, os encargos passam a ser pagos pela construtora até a entrega.

Na carteira da SÓLAR11, lançamentos como o Regente Feijó, na Av. Sapopemba, seguem o caminho da planta. Nesse caso, a primeira cobrança depois da assinatura já é de encargo de obra, e a prestação cheia só começa depois da entrega.

Próximo passo: chegar na assinatura já com a conta feita

Quase todo aperto depois da assinatura vem de uma conta que não foi feita antes: o ITBI sem dinheiro separado, o registro fora do orçamento, a primeira cobrança chegando junto com o aluguel. Nada disso impede a compra, mas tudo isso pesa se vier de surpresa. A análise final é sempre da Caixa, e o simulador do Minha Casa, Minha Vida ajuda a enxergar a parcela antes de chegar nessa fase.

Fontes: Caixa, cartilha de juros na fase de obras; Lei 11.977/2009, no Planalto; Secretaria da Fazenda de São Paulo, isenção de ITBI. Valores conferidos em 18/09/2026.