Os custos de morar em apartamento novo vão além da parcela: condomínio, IPTU, contas de consumo, a mudança e a montagem da casa. A Caixa limita a parcela a 30% da renda, mas esses outros gastos saem do mesmo salário.
Ninguém coloca esses custos no folheto, e muita gente só descobre no primeiro mês de chave na mão. A ideia deste guia é você fazer a conta completa antes, com calma.
Resumo rápido
- A parcela da Caixa já inclui seguros obrigatórios e tarifa de administração (quando houver). Condomínio e IPTU ficam de fora.
- Na compra, entram custos de uma vez só: ITBI, registro, mudança e o que o apartamento não traz pronto.
- Todo mês, entram condomínio, IPTU, luz, água, gás e internet.
- Na compra na planta, os juros de obra correm junto com a parcela da construtora até a entrega.
- Peça a previsão de condomínio por escrito antes de fechar. Ela muda bastante de um prédio para outro.
O que já está dentro da parcela e o que fica de fora?
Começa por aqui, porque isso evita contar duas vezes. Segundo a Caixa, a prestação do financiamento é formada por amortização e juros, mais a tarifa de administração (se for SFH) e os seguros obrigatórios: o MIP, que cobre morte e invalidez, e o DFI, que cobre danos físicos ao imóvel. Não dá para financiar sem esses seguros.
No Minha Casa, Minha Vida, o papel do seguro é do FGHab, que também cobre temporariamente desemprego ou perda de renda. Ele também vem dentro da prestação.
O que não está na parcela:
- Condomínio.
- IPTU.
- Contas de consumo: luz, água, gás e internet.
- Manutenção e pequenos reparos do apartamento.
- Os custos únicos da compra e da mudança.
E aqui está o ponto que pouca gente percebe. O limite de 30% da renda vale para a prestação. Os outros custos não entram nessa conta da Caixa, mas saem do seu bolso do mesmo jeito.
Os custos de uma vez só, na compra e na mudança
Esses aparecem entre a assinatura e as primeiras semanas no apartamento. Vale separar o dinheiro deles antes, para não entrar na casa nova já no vermelho.
- ITBI: o imposto de transmissão da Prefeitura. Em São Paulo, a compra pelo Minha Casa, Minha Vida de imóvel residencial de até R$ 245.527,77 é isenta. Acima disso, a alíquota geral é de 3%, com alíquota menor sobre a parte financiada pelo SFH. O post sobre ITBI em São Paulo no Minha Casa, Minha Vida mostra a conta.
- Registro do imóvel: a taxa do cartório para registrar a compra. No MCMV, a lei reduz esses emolumentos em 50%, ou em 75% para imóveis do FAR e do FDS.
- Mudança: frete, embalagem e, às vezes, um dia de trabalho perdido.
- O que o apartamento não traz: em imóvel novo, é comum faltar cortina, box, luminárias, armários e chuveiro. Confira o memorial descritivo para saber o que vem e o que não vem.
- Móveis e eletrodomésticos: geladeira, fogão, cama. Em planta compacta, móvel sob medida costuma fazer diferença.
- Ligações de serviço: pedir a ligação de luz, gás e internet no seu nome.
Os custos de todo mês
São esses que definem se o orçamento fecha no longo prazo. A tabela abaixo organiza por categoria. Os valores dependem do prédio, do bairro e do seu consumo, por isso a coluna da direita diz onde conferir, e não quanto custa.
| Custo | O que é | Onde conferir antes de comprar |
|---|---|---|
| Condomínio | Rateio de portaria, limpeza, manutenção, áreas comuns e fundo de reserva | Previsão da construtora por escrito; em prédio pronto, os últimos boletos |
| IPTU | Imposto anual da Prefeitura, pago à vista ou parcelado | Carnê do imóvel; em prédio novo, perguntar se já está lançado por unidade |
| Luz | Conta da distribuidora, no seu nome | Suas contas atuais como referência de consumo |
| Água | Conta individual ou rateada no condomínio | Perguntar se o prédio tem medição individual |
| Gás | Encanado ou botijão, conforme o prédio | Memorial descritivo do empreendimento |
| Internet | Plano de operadora | Quais operadoras atendem o endereço |
Condomínio merece atenção especial. Em prédio recém-entregue, o valor é definido pelos próprios moradores em assembleia e pode ser ajustado nos primeiros meses, conforme as despesas reais aparecem. A previsão da construtora é um ponto de partida, não uma promessa.
Comprou na planta? Há um custo a mais durante a obra
Quem compra na planta com financiamento paga, durante a construção, os juros de obra à Caixa. É o encargo sobre o valor já liberado à construtora, e ele não abate a dívida. Ao mesmo tempo, costuma haver a parcela da entrada combinada com a construtora.
Se você mora de aluguel nesse período, são três saídas no mesmo mês: aluguel, parcela da construtora e juros de obra. O post sobre juros de obra explica como esse valor cresce conforme a obra avança.
Como montar o orçamento real antes de assinar?
Faça a conta com o custo total de morar, e não só com a parcela. Um jeito simples:
- Anote a parcela simulada, lembrando que ela já inclui seguros e tarifa.
- Some a previsão de condomínio e o IPTU dividido por mês.
- Some as contas de consumo, usando as suas contas de hoje como base.
- Compare com o que você gasta hoje com aluguel e contas.
- Reserve à parte o dinheiro dos custos de uma vez: ITBI (se houver), registro, mudança e o básico da casa.
Para quem hoje paga aluguel, a comparação costuma ser reveladora. Em agosto de 2026, o aluguel residencial em São Paulo estava em média em R$ 65,36 por metro quadrado, o mais alto entre as 22 capitais do índice FipeZAP. O post sobre aluguel ou financiamento faz essa comparação com mais detalhe.
Perguntas frequentes
O condomínio entra no limite de 30% da renda do financiamento?
Não. O limite de 30% da renda familiar bruta vale para a prestação do financiamento, que inclui amortização, juros, seguros e tarifa de administração, quando houver. Condomínio, IPTU e contas de consumo ficam fora dessa conta da Caixa, mas saem do mesmo orçamento. Some tudo antes de decidir.
Quem paga o condomínio antes da entrega das chaves?
Depende do que está no seu contrato de compra com a construtora. Por isso vale ler a cláusula sobre despesas de condomínio e IPTU antes de assinar e perguntar a partir de quando elas passam a ser suas. Se algo não estiver claro, peça a explicação por escrito.
Quais custos aparecem na hora de comprar o apartamento?
Os principais são o ITBI, que em São Paulo é isento no Minha Casa, Minha Vida para imóvel residencial de até R$ 245.527,77, e o registro no cartório, com desconto de 50% nos emolumentos do MCMV. Depois vêm mudança, móveis e os itens que o apartamento novo não traz prontos.
O seguro do financiamento é pago à parte?
Não. Os seguros obrigatórios MIP, que cobre morte e invalidez, e DFI, que cobre danos físicos ao imóvel, fazem parte da prestação da Caixa. No Minha Casa, Minha Vida, essa função é do FGHab, que também cobre temporariamente desemprego ou perda de renda e já vem na parcela.
Próximo passo: simular com a conta completa
Uma parcela que cabe no papel e não cabe na vida real é o começo de um aperto. Simule a parcela no simulador do Minha Casa, Minha Vida, some condomínio, IPTU e contas, e veja se sobra folga. Se sobrar, você está comprando com tranquilidade. A análise do financiamento é sempre da Caixa.
Fontes: Caixa, perguntas frequentes sobre novos financiamentos; Caixa, aquisição de imóvel novo; Prefeitura de São Paulo, isenção de ITBI; Índice FipeZAP de locação, agosto de 2026. Valores conferidos em 18/09/2026.
