O registro do primeiro imóvel tem desconto: a Lei 6.015, art. 290, reduz em 50% os emolumentos da primeira aquisição residencial financiada pelo SFH. No Minha Casa, Minha Vida, a redução é de 50% ou 75%, conforme o empreendimento.
Resumo rápido
- Só é dono de verdade quem registra o imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
- Primeira aquisição residencial financiada pelo SFH: emolumentos reduzidos em 50% (Lei 6.015/1973, art. 290).
- Minha Casa, Minha Vida: redução de 75% para imóveis do FAR e do FDS e de 50% para os demais (Lei 11.977/2009, art. 43).
- Imóvel residencial fora do programa, comprado com recursos do FGTS: 50% (Lei 11.977/2009, art. 43-B).
- A Caixa pede o contrato registrado em até 30 dias após a assinatura.
O que é o registro do imóvel e por que ele é obrigatório?
Muita gente assina o contrato, pega a chave e acha que o imóvel já é seu. Não é bem assim. No Brasil, a propriedade só passa para o seu nome quando o contrato é registrado na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis da região. Antes disso, para quem consulta a matrícula, o dono continua sendo o anterior.
No financiamento, o registro faz duas coisas ao mesmo tempo:
- Transfere a propriedade para o comprador.
- Registra a garantia do banco. Na Caixa, o próprio imóvel garante a dívida, por alienação fiduciária, e isso também vai para a matrícula.
Por isso o banco cobra prazo. A Caixa informa que o contrato de financiamento deve ser apresentado registrado em até 30 dias após a assinatura. Deixar para depois não é opção.
Quanto custa registrar um imóvel?
O valor do registro não é igual em todo lugar. Os emolumentos, que são as taxas cobradas pelo cartório, seguem uma tabela definida em cada estado e variam conforme o valor do imóvel e os atos que precisam ser feitos. Por isso eu não vou te passar um número aqui: qualquer valor fixo estaria errado para boa parte dos leitores.
O caminho certo é pedir um orçamento ao cartório da região do imóvel antes de protocolar. Enquanto isso, vale saber o que costuma entrar na conta da transferência:
- Emolumentos do registro: o registro da compra e o registro da garantia do banco.
- ITBI: imposto da prefeitura, que é outra conta e não depende do cartório. Em São Paulo, há isenção para imóvel residencial de até R$ 245.527,77 na primeira aquisição ou no Minha Casa, Minha Vida. Os detalhes estão no post sobre ITBI em São Paulo no Minha Casa, Minha Vida.
- Escritura, quando houver: a Lei 11.977 inclui a escritura entre os atos com desconto no programa.
A boa notícia é que, para quem compra o primeiro imóvel financiado ou compra pelo programa, a lei garante um desconto importante sobre os emolumentos.
Os descontos no registro previstos em lei
São três regras, em duas leis diferentes. A tabela reúne cada uma com a base legal, para você levar ao cartório se precisar.
| Situação | Redução nos emolumentos | Base legal |
|---|---|---|
| Primeira aquisição residencial financiada pelo SFH | 50% | Lei 6.015/1973, art. 290 |
| Minha Casa, Minha Vida, imóvel do FAR ou do FDS | 75% | Lei 11.977/2009, art. 43 |
| Minha Casa, Minha Vida, demais empreendimentos | 50% | Lei 11.977/2009, art. 43 |
| Imóvel residencial fora do programa, com recursos do FGTS, contratado a partir de 26/08/2020 | 50% | Lei 11.977/2009, art. 43-B |
No Minha Casa, Minha Vida, o art. 43 cobre a escritura, o registro da compra e das garantias e os demais atos ligados ao imóvel residencial adquirido ou financiado no programa. FAR e FDS são fundos que atendem modalidades específicas. Se você não sabe em qual situação o seu imóvel se encaixa, pergunte à construtora ou à Caixa antes de ir ao cartório.
Um detalhe que confunde: você pode ler que a construtora também tem desconto de 75% ou 50%. Tem, pelo art. 42 da mesma lei, mas nos atos da construção do empreendimento, como registro de incorporação e averbação do habite-se. Esse desconto é da incorporadora, não do comprador.
Como garantir o desconto no cartório?
O desconto é lei, mas vale acompanhar de perto. Siga esta ordem:
- Confira o contrato: ele mostra se o financiamento é pelo SFH, pelo Minha Casa, Minha Vida ou com recursos do FGTS.
- Informe se é a sua primeira aquisição de imóvel residencial, quando for o caso.
- Peça o orçamento antes de protocolar e confira se a redução aparece discriminada.
- Se o desconto não aparecer, pergunte ao cartório qual regra ele aplicou, citando a base legal da tabela acima.
- Guarde os recibos com o detalhamento de cada ato cobrado.
A lei leva isso a sério. Pelo art. 44 da Lei 11.977, o cartório que descumprir as reduções dos arts. 42 e 43 fica sujeito a multa de até R$ 100.000.
Prazos que você precisa acompanhar
Dois prazos importam para quem compra financiado, e um depende do outro:
- 30 dias para a Caixa: o contrato de financiamento precisa voltar registrado em até 30 dias após a assinatura.
- 15 dias para o cartório no programa: nos atos de registro do Minha Casa, Minha Vida, o cartório tem até 15 dias para registrar ou devolver o pedido com as exigências.
Se o cartório devolver com exigência, resolva rápido. Cada dia parado come o prazo que a Caixa deu. Ter o ITBI pago e os documentos em ordem antes de protocolar evita a maior parte das idas e vindas. O caminho completo, da simulação ao registro, está no passo a passo do Minha Casa, Minha Vida.
Perguntas frequentes
Quem compra o primeiro imóvel tem desconto no registro?
Tem, se o imóvel for residencial e financiado pelo SFH. A Lei 6.015/1973, art. 290, reduz em 50% os emolumentos dos atos da primeira aquisição nessas condições. No Minha Casa, Minha Vida, a Lei 11.977/2009 prevê redução de 50%, ou de 75% para imóveis do FAR e do FDS.
Quanto custa o registro de um imóvel?
Depende do estado e do valor do imóvel. Os emolumentos seguem uma tabela estadual e variam conforme os atos feitos, como o registro da compra e da garantia do banco. Peça um orçamento ao cartório da região antes de protocolar e confira se as reduções previstas em lei foram aplicadas.
Qual o prazo para registrar o contrato da Caixa?
A Caixa informa que o contrato de financiamento deve ser apresentado registrado em até 30 dias após a assinatura. No Minha Casa, Minha Vida, o cartório tem até 15 dias para registrar ou devolver o pedido com exigências. Por isso vale protocolar logo depois de assinar.
O desconto no registro vale para o Minha Casa, Minha Vida?
Vale. Pela Lei 11.977/2009, art. 43, os emolumentos de escritura, registro da compra e das garantias e demais atos do imóvel residencial do programa têm redução de 75% para imóveis do FAR e do FDS e de 50% para os demais empreendimentos.
Próximo passo: colocar o registro na conta desde o começo
Registro e ITBI são custos que muita gente só descobre na hora de assinar. Saber das reduções evita susto, mas o valor ainda precisa caber no planejamento, junto com a entrada. Comece pela simulação no simulador do Minha Casa, Minha Vida e veja como funciona o financiamento imobiliário na Caixa. A análise e as condições finais são sempre da Caixa.
Fontes: Lei 6.015/1973, art. 290; Lei 11.977/2009, arts. 42 a 44-A; Caixa, cartilha de juros na fase de obras. Valores conferidos em 18/09/2026.
