A Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida atende renda familiar bruta acima de R$ 9.600 e até R$ 13.000 por mês, com imóvel de até R$ 600 mil, juros nominais de 10% ao ano e nenhum subsídio. Ela existe desde 2025 e foi pensada para a classe média.
Resumo rápido
- Renda familiar bruta acima de R$ 9.600 e até R$ 13.000 por mês, na área urbana.
- Imóvel de até R$ 600 mil desde 01/01/2026 (antes o teto era R$ 500 mil).
- Juros de 10% ao ano (taxa nominal) e prazo de até 420 meses.
- A Caixa financia até 80% do imóvel. O restante é entrada, que pode incluir o FGTS.
- Não tem subsídio. A vantagem está nos juros e no prazo.
Quem pode entrar na Faixa 4?
Muita gente que ganha acima de R$ 9.600 acha que ficou de fora do programa. Não ficou. A Faixa 4 foi criada em 2025 justamente para esse grupo, e em 2026 o limite de renda subiu de R$ 12.000 para R$ 13.000, pela Portaria MCID nº 333.
A renda que conta é a renda bruta familiar: a soma dos salários, antes dos descontos, de todas as pessoas que vão comprar juntas. Um casal em que cada um ganha R$ 6.000 soma R$ 12.000 e cai na Faixa 4, mesmo que nenhum dos dois, sozinho, passe da Faixa 3.
Além da renda, valem as regras gerais do programa:
- Não ter restrição cadastral no CPF, nem você nem quem compõe renda com você.
- Comprar um imóvel residencial urbano para morar.
- Escolher um imóvel dentro do teto de R$ 600 mil.
- Ter a prestação dentro de 30% da renda familiar bruta, que é o limite da Caixa.
Se você ainda não sabe em qual faixa entra, a tabela do Minha Casa, Minha Vida 2026 mostra as quatro, lado a lado.
Quanto custa o imóvel e quanto dá para financiar?
O teto do imóvel na Faixa 4 é de R$ 600 mil, aprovado pelo Conselho Curador do FGTS e válido para contratações desde 01/01/2026. Em São Paulo, isso amplia a escolha de bairro e de tamanho do apartamento.
A Caixa financia até 80% do valor do imóvel nessa faixa. Os outros 20%, no mínimo, saem de entrada. Num imóvel de R$ 500 mil, por exemplo, a conta é simples: até R$ 400 mil financiados e pelo menos R$ 100 mil de entrada. Essa entrada é o ponto que mais pesa para quem está saindo do aluguel.
| Item | Faixa 3 | Faixa 4 |
|---|---|---|
| Renda familiar bruta | acima de R$ 5.000 até R$ 9.600 | acima de R$ 9.600 até R$ 13.000 |
| Teto do imóvel | R$ 400 mil | R$ 600 mil |
| Juros | 7,66% a 8,16% ao ano | 10% ao ano (taxa nominal) |
| Subsídio | não tem | não tem |
| Quanto financia | definido na análise da Caixa | até 80% do imóvel |
Repare que a Faixa 3 tem juros menores. Quem está perto do limite de R$ 9.600 precisa olhar as duas faixas com calma, porque a mudança de uma para a outra muda o juro, o teto e a entrada ao mesmo tempo.
Como funcionam os juros e o prazo da Faixa 4?
A Caixa informa juros nominais de até 10% ao ano no Minha Casa, Minha Vida, e esse é o teto aplicado à Faixa 4. Você pode encontrar em notícias o número 10,5% ao ano. A explicação mais provável está na forma de calcular: 10% é a taxa nominal, e os juros cobrados mês a mês deixam a taxa efetiva perto de 10,5%. Na dúvida, compare sempre a taxa efetiva que aparece na simulação.
O prazo chega a 420 meses, ou seja, 35 anos. Prazo longo deixa a parcela menor, mas aumenta o total pago em juros. Não existe resposta certa para todo mundo. Existe a conta que cabe no seu orçamento.
Três coisas entram na parcela, e vale conhecer cada uma antes de assinar:
- Amortização e juros: a parte que de fato paga a dívida e o custo do dinheiro.
- Seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel). Não dá para financiar sem eles.
- Tarifa de administração: cobrada nos contratos do SFH.
Com renda de R$ 13.000, a prestação pode chegar a R$ 3.900, que é 30% da renda. Isso não quer dizer que você deva ir até o limite. Condomínio, IPTU e o resto da vida continuam existindo depois da mudança.
O FGTS na Faixa 4
O FGTS pode entrar na Faixa 4, e costuma fazer diferença justamente na entrada. A regra é a mesma da lei do FGTS: é preciso ter 3 anos de trabalho com carteira assinada, somados, na mesma empresa ou em empresas diferentes, consecutivos ou não.
Há também duas condições que pegam muita gente da classe média:
- Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país.
- Não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, nem nas cidades vizinhas ou da mesma região metropolitana.
Quem já tem um apartamento quitado em São Paulo, por exemplo, não usa o FGTS para comprar outro na mesma região. O passo a passo completo de saque e os usos permitidos estão no guia de como usar o FGTS no Minha Casa, Minha Vida.
Faixa 4 na prática: por onde começar
A Faixa 4 é a que mais exige organização antes de visitar imóvel, porque a entrada é maior e não tem desconto do governo. Esta ordem evita surpresa:
- Some a renda bruta de quem vai comprar e confirme que está acima de R$ 9.600 e até R$ 13.000.
- Calcule a entrada: pelo menos 20% do imóvel que você quer, somando dinheiro guardado e saldo do FGTS.
- Separe o custo da compra: ITBI e registro do imóvel são despesas à parte. Planeje esse dinheiro junto com a entrada.
- Simule a parcela com a renda que você comprova e veja se ela fica abaixo de 30% com folga.
- Só então escolha o imóvel, já sabendo o seu teto real, que pode ser menor que R$ 600 mil.
O caminho inteiro, da simulação até a entrega das chaves, está no nosso passo a passo do Minha Casa, Minha Vida.
Perguntas frequentes
Qual a renda da Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida?
A Faixa 4 atende famílias com renda bruta mensal acima de R$ 9.600 e até R$ 13.000, na área urbana. O limite subiu de R$ 12.000 para R$ 13.000 com a Portaria MCID nº 333, publicada em 01/04/2026. Conta a soma da renda de todos os compradores.
A Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida tem subsídio?
Não. A Faixa 4, assim como a Faixa 3, não recebe subsídio. A vantagem dela está nos juros de 10% ao ano (taxa nominal), no prazo de até 420 meses e no teto de R$ 600 mil para o imóvel. O subsídio fica para as famílias de menor renda.
Quanto de entrada preciso na Faixa 4?
A Caixa financia até 80% do valor do imóvel na Faixa 4, então pelo menos 20% sai de entrada. Num imóvel de R$ 500 mil, isso significa no mínimo R$ 100 mil. O saldo do FGTS pode compor essa entrada, se você cumprir as regras de uso.
Posso usar o FGTS na Faixa 4?
Pode, desde que tenha pelo menos 3 anos de trabalho com FGTS, somados. Você também não pode ter financiamento ativo no SFH nem imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, incluindo cidades vizinhas e da mesma região metropolitana. A Caixa confere essas condições na análise.
Próximo passo: ver se a Faixa 4 cabe no seu bolso
Ganhar acima de R$ 9.600 não tira você do programa. Mas a Faixa 4 pede mais preparo: entrada maior, juro um pouco mais alto e nenhum desconto. A simulação mostra quanto você consegue financiar e quanto fica a parcela, e a palavra final continua sendo da Caixa. Faça a sua conta no simulador do Minha Casa, Minha Vida ou veja as regras gerais na página do Minha Casa, Minha Vida.
Fontes: Agência Brasil, Faixa 4 na Caixa; Caixa, Minha Casa, Minha Vida urbano; CNN Brasil, teto dos imóveis. Valores conferidos em 18/09/2026.
